2023.4.03

2023年金三过去了，我们如果看纸面成绩，那是非常好。当然，许多红盘业绩比纸面成绩还好。

所以，在三月末各大开发商就开始了一系列的调整。该调价的上调，该戒掉的“鸩”酒暂戒，该减少的费用支出就先减了。

(资料图片仅供参考)

但是，四月份的楼市，真能到买房人排队送钱那种局面吗？

数据背后｜ 主城改善红盘恐遭滑铁卢

四月份，对于渠道商来说可能是KPI下滑的一个月。因为三月末，众多的主城楼盘宣布与渠道商停止合作。传递的信息很明确：

照着一季度的势头，我们自己也能把钱赚了。

真是这样吗?

我觉得我们都得读一下招行的财报：招商银行的零售客户资产分布出现了一个罕有的变化 ，那就是富裕阶层在增多，但代表“中产”客户的金葵花客户在2022年首次出现了人均净资产的减少。

所以，面临着事业、孩子教育、老人养老等多重压力的中年人，买房也是最纠结的一个群体。他们对于房子地段、品质有着很高的要求，但是人到中年又不愿意背负太高的负债。

二、三月份改善盘景气，仅仅是因为积压需求的释放，个别楼盘的几十套房子卖得好，不是市场的共性和常态。现在还在持币观望的购房者，基本上把主城那些一双手能数得过来的楼盘都看完了，对于当下在售的项目都不感冒。年前94折没买，二月份95折的时候不会买，现在96折房源更少了，更不会买了。

所以，老王早在二月末就说过，除了极个别楼盘之外，传统主城大部分楼盘三四月份老王都不会推荐了，时机不对了。不管他们卖得好不好，在过去一个月里，老王都没有踏进过这些楼盘一步。

到了四月份，这个数量进一步减少： 传统主城四区内，除了中心湾区、张村河、李沧三个片区的六个楼盘之外，其它楼盘这一个月老王都不会去，也不建议大家去了。

让傲娇的开发商脸着地，这是我们4月份的slogan。

二手房走势｜ 房东们幻想的暖春即将结束

我在二月份的直播中就说过： 2023年的春天，是未来五年主城房东卖二手房最好的时机。 因为这个春天供应的新房数量很少，现房和准现房更是屈指可数。我们来看数据，也确实很好。

但是，我希望二手房的房东们一定要明白： 现在的高成交量是建立在许多二手房房东急售让利的基础上，而不是在“我认为”的价格上出手。 根据最新的《青岛居住消费趋势报告》显示，青岛二手房价格一直是呈现震荡下滑的态势。

二手房的成交，还是集中在三个方面： 地铁房、学区房、高品质次新房。

所以，二手房市场回暖不是所有区域，所有房子都回暖，你家旁边新房卖得好，也和你有二十年房龄的老破大没什么太大关系。

因为根据《青岛居住消费趋势报告》统计显示， 有61% 的购房者选择更换较新的二手房，居住功能完善，建筑年代较新的小区是首选。换房套均面积从80平米增加至110平，大致对应从2居到3居，增加一个房间。套均价格也从142万增加到254万元，增加超过110万元，品质居住需要经济实力支撑。

四月份，依然没有太多新盘供应出来，二手房还能红火一个月，但是到了年中，特别是下半年，二手房市场依然不容乐观，具体原因翻翻我前面的文章。

四月份，二手房能卖还是要赶紧卖。

四月的机会｜ 成长性资产还看高新区

四月份的主城，高端改善盯住张村河双子星和中心湾区的改善产品。对于那些预算有限，暂时不住，看重成长性的人来说，我认为机会在高新区。

首先，在同等价位之下，西海岸你要到灵山湾一线，通勤时间70分钟+，而在高新区一线，可能40分钟+就能实现，相对还可以承受。

第二，还是那句话，你出门有公园逛，下楼有商业综合体，孩子有好学校上，家旁边有五家三甲医院，走五分钟能坐8号地铁回市区，它区域内产业发展如何和你有关系吗？高新区真跟济南那样，有一个齐鲁软件园，有一帮账户里有几百万的土豪和你抢房子，它还是这个价吗？

所以，买房子就从 教育、商业、医疗、公园、地铁五个核心维度去看，开发商也靠谱，都很好，那就买，坚决抄底。

当然，高新区这个月还有高端改善大平层上市，不论是产品还是会所配备，那在青岛北城都算是一流。没有好产品你感叹青岛是产品力的荒漠，有了好产品你问为什么比人才公寓贵那么多……

暖春肝火旺，再遇上愤青我可真怼了。

开盘早知道｜ 通和·启章,你还记得七色堇吗?

最近老四方片区有个叫通和·启章的新盘，很多粉丝问怎么样？我查了一下股东构成，有一个熟悉的名字。然后有搜了一下七色堇。

记忆力还行。

工程进度还是很正常的，位置也还凑合，靠着四号线比较近。

有一个担心啊，那么好的市场，周边竞品都卖发疯了，七色堇都能干成这样，这个通和·启章在一个远不如新都心的地段，能否卖得比绿城、中海们还好？

我们需要认真想一想。