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津滨发展（000897）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

本报告已披露董事会工作报告的主要内容2022年楼市继续深度调整，销售、投资降幅呈扩大趋势，但局部城市已略有起色。商品房销售规模和开发投资规模均降至近五年新低。新开工规模同比大幅下滑，建安投资乏力，“保交付”方针下四季度房屋竣工面积显著增长，但对整体开发投资规模支撑尚不明显。

2022年，公司克服客观因素带来的不利影响，全方位有效提升管理效率，强化过程动态跟踪，明确各业务主体岗位责任，不断强化工作职责，有的放矢提高工程施工进度和质量，进一步落实责任意识、成本意识、目标导向和市场意识，执行并落实好公司各阶段工作部署，较好地完成了年初确定的工作目标。

2022年公司加强对市场和政策的研判，找准对策，通过对标市场化项目开发节奏，严格按照全项目计划推动项目开发进度，从成本管控入手，充分考虑项目定位及产品性价比，梅江H2项目新开盘发售均实现热销，竣工并按批次顺利交付入住。公司全年利润保持在较好水平，为公司今后健康稳健、可持续发展赢得了主动。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2022年度公司开发的梅江H2项目已竣工备案，达到交付条件的部分已交付入住。

报告期内，公司紧紧围绕年度工作目标，有序推进各项工作顺利开展。重点任务是H2项目工程施工建设、H1地块开工，积极推进梅江项目销售，公司上下攻坚克难，团结一致，抢抓工期，交叉施工，有效应对客观不利影响和冲击，狠抓施工进度和质量管理，有效管控成本，确保重要工作节点如期完成，实现了既定的项目交付、销售目标，创造了较好的经营业绩。

报告期内，由于诸多客观因素，客户预期下降，市场观望情绪加重，房企为了提高去化，纷纷加大促销力度，销售竞争激烈。在降本增效的压力下公司积极培养自销团队，创新营销手段，主动开发、挖掘意向客户；通过高频次输出，提升项目美誉度和业主及客户对产品价值认知度，夯实客户购买意向。促进圈层营销，坚守天津高端产品站位，在逆市中，创下品牌影响力的新高度。

报告期内，公司结合自身实际，以稳健经营为出发点，积极拓展新的业务发展模式，通过受让股权、合作开发等方式，拓展了新的开发项目。

一是稳扎稳打，从总体战略考虑，受让滨堡公司51%股权。完成股权受让后，公司持有滨堡公司100%股权，将滨堡公司项目纳入合并范围。

二是在防控风险前提下稳健经营，选准区域、选对项目，选对合作伙伴，通过公开挂牌方式入股中海海鑫公司，与中海和金融街等知名房企共同开发铃铛阁项目。

上述两个项目均已实现开盘销售，在有效控制风险的前提下，拓展了公司的主营业务开发规模。

三、核心竞争力分析

公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中赢得一席之地。逐步在区域市场形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，赋能产品竞争力。

随着房地产行业集中度趋势步伐的加快，中小房企生存的压力日益加大，需要从同质化的产品经营中冲出重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。但由于公司项目资源储备不足，由市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，近年来，公司通过对标行业先进企业，补短板，找差距，聚焦区域市场需求，结合企业特点，找准自身市场定位，致力于打造中式园林产品，满足市场需求，潜心提升产品力，逐步提升公司核心竞争力，为公司可持续发展夯实产品基础。

近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，优化健全考核激励机制，通过引进市场化专业人才，不断充实公司人才团队的专业化水平，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营效率，项目综合运营能力得到增强。

四、主营业务分析

1、概述

2022年公司实现营业收入为14.20亿元，较上年同期减少37.01%,归属于母公司的净利润为2.63亿元，较上年同期减少46.12%。主要系报告期内房地产销售及贸易结算较上年同期减少所致。

五、公司未来发展的展望

1、行业竞争格局和发展趋势

目前，房地产行业仍处于逐步化解风险阶段。我们认为短期仍然是均好型优质头部房企或区域型房企率先修复，而部分处于债务违约边缘的民营房企，如其资产基础较好，或可成功化解债务危机，实现困境反转。部分具有集团资源重组优势的房企亦具有较大想象空间。

2023年乃至今后一个很长时期，行业都将处于负重爬坡、苦练内功、攻坚克难的处境之中，机遇和挑战如影随形。大浪淘沙始见真金，时代正在奖励那些不急不躁，稳扎稳打的开发商。2023年房企间竞争愈加激烈，拿地越来越难，客户对产品的挑剔度在增加，利润空间被压缩。公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值，稳健前行；做勇于创新的房企，布局新媒体，精准链接用户，建立用户专业信任，打造更低成本、更高效率的营销渠道：不间断地推进改革，强身健体，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础，破除万千险阻和障碍，跟上时代的发展节奏。

2、公司发展战略

公司秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，锚定“打造精品工程”的战略目标不动摇，驰而不息深化企业改革，对标行业先进企业，坚持以市场化改革为方向，完善员工薪酬激励机制，激发活力，苦练内功，不断提升项目开发运营水平。坚持走精品化发展之路，着力提高产品力、运营力和品牌力，精益求精，不断以高质量的产品，满足市场需求，增强企业竞争力。

3、经营计划

2023年公司业绩的主要来源于梅江H2项目，要延续项目热销口碑，带动品牌的社会影响力提升，完成项目销售和交付目标；梅江H3、H4剩余房产清盘及车位的销售；2023年继续推动落实H1完成示范区建设，样板间展示开放，项目主体封顶；滨堡项目推进竣备及推售；此外，津汇红树湾B1区后续推进，也是公司2023年的重点工作。

4、可能面临的风险

(1)政策调控风险

虽然宏观形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳。但三年来，全球经济持续走弱，房地产市场一再探底，行业整体去化率持续走低，而在资金监管上，监管资金提取的细化，导致房企的流动性进一步承压。在这种情况下无论消费端还是投资端都在持续收缩，增长的不确定性明显增加，房地产行业恐需较长的恢复时间；“保交楼”政策支持落地需要时间，项目融资仍存难度，资金面不能快速好转，房企施工进度缓慢，房企风险未出清，市场购房信心下行，加之二手房具备确定性，将会对新房市场造成需求挤压作用，2023销售面积可能会维持较低的增速。

(2)市场风险

随着京津冀区域一体化战略的实施，为公司发展带来重要新机遇，公司项目所在的天津市区和滨海新区对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。但房地产行业集中度加速提升，“强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空间被压缩。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可控的前提下，公司将积极谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金，为公司项目拓展提供资金支持；另一方面积极改善债务结构，寻求多元化的融资方式，不断优化融资结构，降低资金成本。

5、2023年重点工作

2023年是贯彻落实党的二十大各项战略部署的开局之年。供需两端利好政策逐步加码，房地产市场信心将逐步修复，走出底部，迈向建立新发展模式征程。房地产开发新模式将被重构，政策扶持将区别对待，资金流向更倾斜于社会信誉高的优质、大型企业，使强者更强，能否在政策开流获得红利关键要看企业的产品实力。公司将坚守“打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把握市场脉搏，立志做收藏级住宅产品，精益求精，提高产品附加值；持续解决好重点难点问题，为公司保持稳定的盈利能力夯实基础；不间断地推进改革，降本增效，完善与市场化企业发展相适应的体制机制，在提升专业化水平上下功夫，在全面提升管理上谋发展，及时研判市场趋势，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，为公司可持续发展奠定坚实的基础。

2023年对公司而言，是充满机遇和挑战的一年。过去多年来，我们在实施“精品开发”战略的进程中，有效防控风险，立足企业实际，苦练内功，坚持改革创新，坚定走市场化发展之路不动摇，不为外界喧嚣所动，有所为有所不为。在行业面临变局，一些房企纷纷倒下的当下，更显得难能可贵。但是，我们也应该深刻地认识到，在行业竞争日益激烈，并购重组时有发生，行业集中度趋势没有转向的形势下，中小房企生存压力日益增加的现状，短期很难出现根本性的转变，我们抗风险的实力和能力还依然薄弱，对此我们要保持一份清醒。

长期以来津滨发展一直在砥砺前行，随时都会面临攻坚克难的处境，机遇和挑战如影随形。我们要切实提升专业化能力和水平，坚持公司发展战略不动摇，在不断完善差异化项目开发策略的基础上，把困难想得充分一些，有效管控风险，行稳致远，实现公司的可持续发展。

(1)明确任务目标，继续做好现有开发项目的建设。

梅江H2项目：反复监测优化工程质量，为陆续分批交付做准备。

梅江H1项目：2023年重点工作为示范区建设，样板间展示开放，力争项目主体封顶。

滨堡公司项目：2023年力争完成竣备。

津汇项目：2023年继续推动完成联合验收，达到可交付条件。

(2)做好在售项目销售

梅江H2项目，延续项目热销的口碑，带动品牌的社会影响力提升，按批次陆续完成房源交付。

H3、H4项目：继续正常进行大客户拓展，完成尾房清盘工作。

H1项目做好开盘准备，择机开盘，保持区域影响力滨堡公司项目：按进度完成推售工作。

津汇公司项目：推进BI区住宅交房及B区车位和商业的开盘工作。

(3)精进提升，深化管理

①做好重点在建项目运营管控。推动落实梅江项目2023年经营预算，对标标杆企业项目销售，确定年度项目销售指标，确定梅江H1地块整体计划节点，把控施工过程进度，做好风险预警。

②强化目标管理。围绕财务目标展开运营目标的制定，包括销售额、回款额、利润率等，依托计划数据、成本预算数据、销售数据进行目标监控，严格管理进度。以目标为导向，借鉴成熟的市场化企业做法通过不断细化，打磨开展标准化体系建设，促进考核激励，实现公司精品工程建设管理运营的新突破。

③做好资金统筹。2023年，由于项目建设、项目拓展等经营需要，公司对资金的需求规模较大。公司将在常规贷款业务的基础上，继续探索新的融资方案，保持资金渠道畅通，最大限度筹措资金。另一方面，随着H1项目开工建设，根据目前取得的项目贷款授信情况，从中选优，努力节约融资成本。此外，继续强化内部资金管理，合理统筹安排资金使用，提高资金使用效率，保障项目建设资金及日常资金需求。

④严格执行成本管控。对比标杆企业查找公司项目开发成本管控管理差距，研究降低成本具体措施，完善补充工作制度和流程，严格管控变更增项的必要性、合理性及经济性；规避法律纠纷风险；完善公司成本和供应商的信息库，通过规模采购，达到降低和控制成本的目的。

⑤夯实制度管理、强化企业内控。进一步树立和强化管理制度化、制度流程化、流程信息化的内控理念。通过加强信息化管理，完善流程建设，促使各项规章制度的执行落地，将风险管理和合规管理要求嵌入业务流程，形成全面、全员、全过程、全体系的风险防控机制，切实全面提升内控体系有效性，为企业实现高质量发展提供基础保障。

⑥推进公司人员优化。为适应企业市场化管理和发展的要求，提升经营管理水平，根据公司业务实际情况，以精简合并，提质增效，人员共享的思路，实现精装上阵。对外以开放的市场观念海选人才；对内结合市场化理念培训，促进培训成果转化，继续深化市场化的考核机制，完善业绩评价和考核体系，鼓励员工努力学习参与竞争，激发员工的激情，有效增加企业的活力。

⑦扎实做好新项目拓展工作。项目资源是公司实现可持续发展的基础和保障。2023年，公司要适时地做好多元化业务模式的探索和实践，围绕住宅产品开发这个主业的同时，积极探寻新的业务发展模式，力争在项目代建、合作开发、自主拿地与合作拿地相结合等方面迈出新的步伐。